郑州某公司因城中村改造导致其与二七区某社区居委会之间的租赁合同履行不能，从而引发纠纷，故郑州某公司将该居委会起诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院审理后判令该居委会赔偿郑州某公司损失高达21560300元。双方对此判决不服，均向上级法院提起上诉。该居委会在咨询多家律师事务所及法律专业人士之后，决定聘请本所作为其其二审代理人。本所接受委托后，指派魏德强律师、时向领律师主办此案。他们经过认真分析和研究，尽最大努力维护当事人的合法权益，最终为当事人挽回损失1500多万。

案件事实

  2004年12月10日，二七区某居委会的前身与青岛某公司签订租赁合同，租赁期限为20年，自2005年7月1日至2025年6月30日止。后来，该青岛公司将租赁标的交由郑州某公司管理经营。郑州某公司按照租赁合同缴纳租金履行租赁合同义务。后因城中村改造的国家宏观政策的出台，2007年初，包括租赁标的在内的大面积区域要进行拆迁，从而郑州某公司与二七区某居委会的租赁合同履行不能，使得该公司的经营管理活动受到重创，遭受重大损失，所以该公司向法院提起诉讼要求居委会赔偿损失。一审法院判决后，双方不服均又向上级法院提起上诉。

本案的争议点以及本所诉讼策略

  郑州某公司与二七区某居委会之间存在真实有效的租赁合同关系。因租赁合同履行不能导致郑州某公司遭受巨大损失也是事实。然而根据案件事实合同的履行不能是由政府部门的城中村改造工作造成的，从而导致该公司受到损失。无论是法律规定还是双方在租赁合同中的约定，不可抗力均是免责事由。所以，因为政府宏观政策而进行的城中村改造工作究竟如何定性，就成为了本案诉讼争议的关键。本所律师照此思路，在代理词中详细论证了政策变动属于不可抗力。

附件

整个诉讼过程中的相关法律文书附后

一、一审判决

河南省郑州市中级人民法院一审判决如下：

（一）被告郑州市二七区某居民管理委员会于本判决生效后十日内赔偿郑州某公司损失21560300元；

（二）驳回原告郑州某公司的其他诉讼请求。

二、双方当事人不服，均提起上诉。以下是本所的民事上诉状：

民事上诉状

上诉请求

1、请求依法撤销河南省郑州市中级人民法院（2011）郑民三初字第484号民事判决书；

2、请求依法裁定驳回被上诉人的起诉或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；

3、本案诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由

一、一审法院认定事实错误。

本案中，上诉人与被上诉人均不存在违约，一审法院却认定上诉人违约，实属认定事实错误。

本案引发双方争诉的位于二七区的房产因郑州市二七区人民政府的城中村改造而被拆扒，这属于因不可归责于双方的事由而导致的与第三人青岛某公司双方签订的租赁合同履行不能，上诉人在本租赁合同纠纷中不存在违约的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

依法本案的损失应公平分担。一审法院却适用合同法总则以上诉人违约为由，判令上诉人承担装修承租房屋的全部残值损失属认定事实错误。

二、一审法院适用法律错误。

一审法院既未查明拆迁补偿安置的事实，也未引用国家拆迁安置补偿的法律法规规定，对双方均不存在违约的处理规定，实属适用法律错误。

三、一审法院认定事实不清。根据双方约定，被上诉人无权要求上诉人赔偿损失。

2004年12月10日，上诉人与青岛某公司签订租赁合同“第四条第一款约定：乙方接收标的后进行装修增设的附着物，合同期满归甲方所有。报经甲方同意投建的房产由乙方委托评估部门进行评估折旧后，剩余价值在十日内由甲方支付给乙方。”“第四条第三款约定：合同期内，因国家或政府对该承租土地进行规划建设给甲方造成不能继续履行合同而产生的后果，由甲方向国家、政府进行经济赔偿要求，赔偿金额按乙方实际投入金额向乙方进行赔偿。”

姑且不论诉讼的主体资格是否适格，那么被上诉人的损失也只能由上诉人向政府要求索赔。上诉人向政府索赔后，再按被上诉人的实际投入金额向被上诉人进行赔偿。进而，合同还约定，合同期满后承租房屋装修物的残值归上诉人所有。目前，承租房屋因政府部门的城中村改造项目被拆迁，致使未能按照合同约定期限承租房屋，造成承租期限缩短，装修物的价值未摊销完毕。故承租人得到的赔偿金额不可能多于政府部门支付给上诉人的对拆迁房屋的补偿款，因为双方合同约定装修物的残值归上诉人所有，已承租期限的装修摊销金额理应在补偿款中扣除。

同时，租赁合同还约定：承租人报经上诉人同意投建的房产，由承租人委托评估部门进行评估折价后，剩余价值在十日内由上诉人支付给承租人。对该部门房产损失，则应依据是否有上诉人同意的事实以及是否有政府部门的规划和准建手续，对合法建筑依据评估价由上诉人人支付。对违法建筑，应根据双方过错承担责任并分摊损失。

四、一审法院认定主体错误。

本案中，上诉人与被上诉人之间不存在合同关系。依据合同的相对性原则，被上诉人起诉主体资格不适格。

2004年12月10日，上诉人与青岛某公司签订租赁合同，由青岛某公司承担本案争讼房产。青岛某公司和被上诉人据工商登记显示两公司均为独立的企业法人。上诉人虽然配合青岛某公司出具了工商登记证明成立被上诉人公司并收取被上诉人公司交付的租金，但上诉人仅是配合青岛某公司的承租行为，被上诉人交付的租金也是代青岛某公司所为。

上诉人从来没有与青岛某公司签订转租合同。青岛某公司和被上诉人之间到底是啥关系，上诉人并不知情。

故本案中，被上诉人郑州某公司与被上诉人之间不具有合同关系，当然也不具有合同法上的相对性。被上诉人无权起诉上诉人，本案诉讼的主体错误。

五、一审法院遗漏当事人

本案中，一审法院应依法追加租赁合同的合同向对方青岛某公司为案件第三人参加诉讼，以便查明青岛某公司与被上诉人之间的法律关系。故依据《最高人民法院<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第183条的规定，必须参加诉讼的当事人在一审中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解，调解不成的，发回重审。故请求贵院将本案发回重审。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律错误，认定事实不清。被上诉人的装修损失应依法由上诉人协助被上诉人向有关政府部门追索，而不应直接向无任何违约责任的上诉人索要。故请求二审法院查明事实，并驳回被上诉人的诉讼请求。

此呈：河南省高级人民法院

三、二审本所的代理词

二审代理词

  尊敬的审判长、审判员：

  依照《律师法》第28条之规定，我们作为上诉人二七区某居民管理委员会（以下简称小李庄社区）的法律顾问接收其委托，参与本案的诉讼活动。开庭前，我们查阅了本案的案卷材料，对本案有了比较明确的认识。现就把本案事实和法律发表如下代理意见：

  一、一审法院将根本就与上诉人没有合同关系的第三人认定为案件当事人并联审理的行为系程序严重违法，法院依法应直接裁定驳回起诉，一审法院却违法立案并作出裁判。即使按照被上诉人与案外人青岛某公司签订的租赁合同，上诉人也不存在一审法院认定的所谓违约问题和赔偿损失问题。依照法律规定，法院应判决驳回其诉讼请求。一审法院却按上诉人违约并判决赔偿，属认定事实错误，适用法律错误。

  本案事实十分简单：2004年12月10日，上诉人的前身郑州市二七区某村民委员会与青岛某公司签订租赁合同，将上诉人所有的某大酒店及宾馆楼出租给青岛某公司经营。

  租赁合同第二条约定：租期为二十年，自2005年7月1日至2025年6月30日止。

  租赁合同第四条第一款约定：乙方接收标的后，进行装修增设的附着物，合同期满，归甲方所有，报经甲方同意投建的房产，由乙方委托评估部门进行评估折旧后，剩余价值在十日内，由甲方支付给乙方。

  租赁合同第四条第三款约定：合同期内，因国家或政府对该承租土地，进行规划建设给甲方造成不能继续履行合同而产生的后果，由甲方向国家、政府进行经济赔偿要求，赔偿金额按乙方实际投入金额向乙方进行赔偿。

  租赁合同第五条第二款约定：租赁期间，乙方如将标的部分或全部转让给第三人使用，在保证原合同甲方利益的前提下，应提前30日书面报请甲方同意后进行。

  租赁合同第六条第九款约定：在合同期满前，甲方除不可抗力外不得以任何借口单方终止合同，否则，甲方应双倍赔偿乙方的损失（该损失包括乙方的总投入、正常营业的平均额、所投入资金总和的同期银行贷款利息）。

  上诉人和青岛某公司签订租赁合同后，郑州某公司也就是本案的所谓原告却不知什么原因实际对外经营。

  2007年初，受国家关于城中村改造宏观政策的影响，郑州市政府对被上诉人开始城中村改造。本案讼争的租赁标的也在政府规划的城中村改造范围内。

  综上，依照《租赁合同》第五条第二款约定，若青岛某公司将租赁标的转让给被上诉人，应提前30日书面报请上诉人同意。本案中，上诉人并未收到过青岛某公司转租的请示，也未与被上诉人签订过租赁合同。一审法院直接将与上诉人无合同关系的郑州某公司作为原告立案并审理，系程序严重违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第四项之规定，应撤销一审判决，发回一审法院重审，或依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百三十九条之规定直接裁定驳回起诉。

  本案中，上诉人也不存在任何违约和赔偿损失问题。城中村改造属国家宏观政策，是政府行为，民法上属不可抗力。本案《租赁合同》中得租赁标的被拆扒属郑州市政府的城中村改造政策所致，是政府行为，属不可抗力。这又怎么可能构成违约呢？

  退一步讲，暂不论被上诉人主体是否适格，按照《租赁合同》第四条第三款约定，国家或政府对该承租土地进行规划建设造成甲方不能履行合同，先由甲方向国家、政府进行经济赔偿要求，再按乙方实际投入金额由甲方赔付乙方。本案中，应先由上诉人向国家、政府索赔，然后再按郑州某公司的投入额赔付郑州某公司。

故一审法院认定上诉人单方解除合同构成违约并按合同法总则关于违约的法律条款判决此案系认定事实错误。

同时，根据《租赁合同》第四条第一款约定，合同期满，乙方装修增设的附着物归甲方所有。乙方报经甲方同意增建的房产，评估折旧后的剩余价值，十日内由甲方支付给乙方。根据该条款规定，郑州某公司已承租期限的装修物摊销价值应在装修价值中扣减。对郑州某公司增建的房产则应按照是否报经上诉人同意以及是否有政府部门的规划和准建手续，对合法建筑依据评估价支付残值。对违法价值，应根据双方过错承担责任并分摊损失。

但一审法院既未查明被上诉人已租赁期限装修价值摊销金额并作扣减，也未查明增建房产情况，就迳行判决，属认定事实不清。

故一审法院程序严重违法，认定事实错误，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审，或直接裁定驳回被上诉人的起诉，或判决驳回其诉讼请求。

二、郑州某公司的上诉请求均不成立，二审法院应依法驳回郑州某公司的全部诉讼请求和上诉请求。

郑州某公司上诉请求判令居委会赔偿其经济损失18471887.36元的依据是《租赁合同》第六条第九款。第六条第九款内容为：“在合同期满前，甲方除不可抗力外不得以任何借口单方终止合同，否则，甲方应双倍赔偿乙方的损失（该损失包括乙方的总投入、正常营业的平均额、所投入资金总和的同期银行贷款利息）”。

郑州某公司在上诉状中引用《租赁合同》第六条第九款时不知是有意还是无意将“除不可抗力外”几个字删去。而本案中，双方争讼房产恰恰是因政府的城中村改造政策被拆扒，属于不可抗力，作为当事人是无法抗拒的。

郑州某公司上诉请求判令居委会按照租赁合同约定的面积提供新的租赁房屋，重新确定租赁关系。其所依据的是《城市房屋拆迁管理条例》。

《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”。

本案双方争议房产的土地属于村集体所有，不是国有土地，系国家征收、征用变为国有土地的过程中，根本不适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。故郑州某公司的该上诉请求既无合同依据，也无法律依据。

综上，郑州某公司的诉讼请求和上诉请求均不成立。请求二审法院依法驳回郑州某公司的全部诉讼请求和上诉请求。

以上代理意见，请合议庭合议时予以充分考虑！

四、二审判决结果

二审法院在采纳本所部分上诉理由后，将原审判决内容予以变更，判决如下：

（一）维持河南省郑州市中级人民法院（2011）郑民三初第484号民事判决第二项；

（二）变更河南省郑州市中级人民法院（2011）郑民三初第484号民事判决第一项为：郑州市二七区某居委会与本判决生效后十日内赔偿郑州某公司装修损失6560300元及利息。

  本所为本案代理人挽回损失一千五百万。