临时建筑物一般是因生产、生活需要临时建造使用，而搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。那么临时建筑物租赁合同是否有效，如果无效当事人如何寻求救济，均是实践中需要面对的问题。本文将结合具体案例对这一问题进行分析。
案情简介：
2017年3月，高某作为郑州市某建筑公司某项目的后勤负责人，代表建筑公司（乙方）与刘某（甲方）签订了《租赁协议书》一份，其中第3条约定：乙方在租房期间，如发现丢失东西，电路、火灾出现问题由乙方负责，甲方损失由乙方包赔。
2017年6月，建筑公司在租用刘某房屋期间，其工人在租赁的房屋内烧水，因操作不当，电饭锅内的水烧干，发生火灾，致使刘某13间临时板房烧毁，给刘某造成损失78000元。
针对该案的上述事实，就临时建筑物租赁合同效力的相关问题作出如下分析：
一、本案中关于临时板房签订的《租赁协议书》无效。
临时建筑物租赁合同的法律效力，分为以下情形：1、临时合法建筑物租赁合同有效。2、超过使用期限的临时合法建筑物房屋租赁合同，超过使用期限部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的有效。3、未经批准的临时建筑物租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的有效。4、未按照批准内容进行建设的临时建筑物租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的有效。5、临时建筑物或构筑物超过批准期限的建筑物租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的有效。
刘某建设的临时板房，虽然是在自己具有集体土地使用权的土地上建造的，但该临时建筑物没有用地规划许可证、建设工程规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据以上规定，高某与建筑公司双方的临时建筑物租赁协议是无效合同。
二、临时建筑物租赁合同虽然无效，但仍不能免除承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及对租赁物的损害承担违约赔偿责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”
虽然双方的租赁协议无效，但刘某的13间临时板房因建筑公司工人违反公司管理规定引起火灾被烧毁，建筑公司有一定的过错，所以应当承担赔偿刘某损失的责任。
三、违反合同行为和侵权行为出现竞合时，受害人可以根据自己的利益，有权选择依照《合同法》请求对方承担违约责任或者依照其它法律请求承担侵权责任。
根据《合同法》第一百二十二条规定: 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
根据《合同法》第二百二十二条规定：“ 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”
违反合同约定造成的损害赔偿是一种严格责任，无过错责任，只要被告有违反合同的行为，并且给对方造成损失，不需要来举证证明违约方存在过错，违约方应承担损害赔偿责任。而侵权之诉中，侵权人通常不负举证责任，受害人必须就其主张举证。因此，刘某有权选择对己有利的诉因进行诉讼。
租赁合同纠纷并不能解决民事侵权问题，火灾受害人的损失在本合同项下只能基于承租人的违约事由主张，但受害人通过违约主张财产赔偿后，不影响其通过侵权之诉请求火灾责任人承担其它损害的赔偿责任。
综上所述，临时建筑物租赁合同如果不符《合同法》和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，一般会被法院认定为无效，但临时建筑其本质属于不动产的物，在未被拆除之前，其具有一定的经济利用价值，属于平等主体之间意思自治的交易，不应当干涉。故，承租人使用该违章建筑物的也应当支付相应的使用费，造成临时建筑物损害也应当承担相应的赔偿责任。
作者：河南博风律师事务所实习律师 黄从武
|
